Bien Preparer son achat immobilier, établir son plan de financement

Avant d’entamer la recherche de votre futur logement, nous vous recommandons d’effectuer un diagnostic complet de vos finances. Afin d’établir un plan de financement précis.

preparer son achat immobilierCe diagnostic peut s’effectuer en quelques étapes.

Estimer le coût global de l’acquisition de votre futur bien immobilier

Afin d’estimer le coût global de votre achat immobilier, il faut intégrer chaque élément constitutif du prix en considérant les frais annexe tel que les frais de notaire, la mise en place de la garantie (hypothèque ou caution mutuelle), la commission de l’agence immobilière éventuelle, les travaux, les frais de déménagement. Ces frais annexes peuvent rapidement augmenter le coût global de votre acquisition.

  • Les professionnels intervenant dans la négociation de votre achat immobilier

L’agent immobilier, perçoit une commission dont le montant est fixé librement. Son taux de commissionnement est généralement dégressif, c’est-à-dire qu’il diminue lorsque le prix de vente augmente. Il faut compter en moyenne entre 5% et 10% TTC du prix d’achat du bien.

Le Notaire, s’il est en charge de la vente perçoit des honoraires de négociation dont le montant est réglementé.

L’architecte dont l’intervention est obligatoire pour la construction d’une maison individuelle de plus de 170m2 de surface pratique également des honoraires libres compris généralement entre 5% et 10% du coût de la construction.

  • Les autres frais annexes

Sont considérés comme des frais annexes, le coût du déménagement, les frais d’installation (petits travaux, achat de nouveaux meubles), l’assurance habitation sur le nouveau logement.

Il faut aussi prévoir dans votre budget le paiement à venir des impôts locaux. Les propriétaires doivent payer la taxe foncière dont le montant varie fonction de la localisation du logement.

Les charges de copropriétés sont à régler mensuellement, à ce titre, vérifiez le dernier décompte de charge de copropriété, essayez d’obtenir le règlement de copropriété ainsi que le détail des travaux qui ont été votés (ravalement, toiture, balcons)

Le conseil en plus : Essayez d’évaluer les couts liés à votre nouveau mode de vie dans votre futur logement, aurez-vous des frais supplémentaires ? Véhicule, garde d’enfant, etc… ou bien une réduction de ces frais ?

Votre apport personnel

L’apport personnel se défini comme la somme d’argent dont vous disposez pour financer une partie de votre achat immobilier.

Sont généralement considéré comme apport personnel par les banques :

–          Les économies (épargne, dons de famille, etc..)

–          Les prêts aidés et ou réglementés (type prêt 1% logement)

–          Une somme à percevoir rapidement (par exemple revente d’un logement ou encore épargne salariale).

Les banques interviendront de préférence sur des dossiers avec de l’apport personnel. Il est donc recommandé avant de se lancer dans un achat immobilier d’avoir préalablement constitué une épargne.

Vos revenus

Calculez vos revenus certains, imposés et réguliers : salaires nets, pensions ou rentes. Evitez d’intégrer des rentrées aléatoires ou exceptionnelles, et autres primes qui peuvent représenter un caractère aléatoire.

Les banques retiennent vos revenus déclarés tel qu’indiqué sur votre avis d’imposition.

Pour les artisans/commerçants et professions libérales, le banquier réalise une moyenne mensuelle de vos revenus des 3 dernières années pour retenir un revenu moyen. Les dividendes ne sont généralement pas pris en compte.

Retenez cependant que dans certains cas, les primes représentant une part importante de la rémunération, peuvent être prise en compte si elles ont un caractère régulier.

Les allocations familiales peuvent être également parfois prisent en compte mais elles sont avant tout destinées à élever vos enfants. L’APL (aide personnalisée au logement), est soumis elle à une révision annuelle et peut diminuer ou disparaitre fonction des critères des Caisse d’Allocation Familiales.

Vos Charges

Les pensions alimentaires versées, les mensualités des crédits en cours (autre qu’immobilier) après la mise en place du crédit immobilier sont intégrés par les banques dans le calcul de votre taux d’endettement et impactent directement votre capacité d’emprunt.

Soyez prévoyant et prenez également en compte vos futures charges fixes (abonnements divers, factures énergétiques future [le diagnostic de performance énergétique vous fournit une estimation], impôts sur le revenu, impôts locaux, charges de copropriété, entretien et travaux à prévoir dans le logement).

Estimer sa capacité de remboursement

La capacité de remboursement est le montant mensuel maximum que vous pouvez rembourser pour un crédit immobilier. La plupart des banques ne dépassent pas 33% de vos revenus, 39% dans le meilleur des cas. Certains banquiers abordent également une notion de « reste à vivre » après paiement du crédit et des impôts sur le revenu pour calculer leur risque.

Vous pouvez également vous fixer une mensualité à ne pas dépasser, cependant cette dernière ne devra pas aller au-delà d’un tiers de vos revenus.

Estimer le montant de son crédit

Dès lors que vous connaissez le budget mensuel que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit immobilier vous pourrez calculer le montant qu’il vous serait possible d’emprunter en fonction d’une mensualité et d’une durée.