Comment renégocier un crédit immobilier ?

A businessman calculating expenses at tax time

Depuis Avril 2012 les taux d’intérêts des prêts immobiliers affichent une baisse importante, l’occasion pour les emprunteurs ayant déjà contracté un prêt immobilier de réaliser d’importantes économies grâce à la renégociation de crédit immobilier.

LE COUT DU CREDIT IMMOBILIER

Le coût d’un prêt immobilier s’évalue en cumulant, les intérêts d’emprunt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie.Les intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier sont dégressifs, c’est-à-dire que vous payez davantage d’intérêts au début de votre crédit que vers la fin. Dans le cadre d’une renégociation de crédit et pour un emprunteur arrivant en fin de prêt la part de capital remboursé est importante, même si le taux est élevé, il n’est pas forcément intéressant de procéder à la renégociation de son crédit. Il faut en général un écart de taux de 0.80% entre l’ancien et le nouveau taux,  pour qu’il y ait un intérêt à faire procéder au rachat de son crédit par un autre établissement bancaire. L’assurance emprunteur, est dans la plupart des établissements bancaires calculée sur le capital emprunté et avec une prime d’assurance fixe. Plus le temps passe et plus le capital restant dû diminue et pourtant le coût de l’assurance reste identique. Le rachat de crédit par un nouvel établissement bancaire permet généralement de bénéficier d’une assurance emprunteur plus intéressante. Même si vous avez bénéficié d’une assurance déléguée, le rachat de crédit peut vous permettre de réaliser des économies. Il conviens cependant de prendre en compte certains paramètres dans le calcul de l’assurance tel que l’âge au moment de la souscription ainsi que l’état de santé de l’assuré qui peuvent avoir un impact non négligeable sur la prime d’assurance. Les Frais de Dossier bancaires, prélevé à la mise en place du crédit sont une dépense à fonds perdus. Les Frais de garantie, servent eux à prémunir l’établissement financier d’une perte en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il existe deux grands systèmes de garantie. Les garanties réelles (Hypothéque et PPD priviliège du prêteur de deniers) et le cautionnementpour lequel il existe plusieurs organismes (Crédit logement, Saccef, Camca…). Certaines sociétés de caution vous restituent une partie des frais payés à la mise en place d’un crédit lors de son remboursement intégral, c’est le cas de Crédit Logement. Si vous procéder au rachat de crédit pour obtenir des conditions plus avantageuses, alors de nouveau frais de garantie devront être supporté. Ils rentrent dans le calcul de la renégociation de crédit.

CALCULER UNE RENEGOCIATION DE CREDIT

Avant de procéder à la renégociation de votre crédit il faudra déterminer votre objectif : Diminuer vos mensualités ou bien Diminuer la durée restante (les deux étant parfois possible) Dans un cas comme dans l’autre vous réalisez des économies, mais le plus avantageux est de diminuer la durée restante de votre crédit immobilier. Une fois votre objectif déterminé, il faut calculer ce que je nommerai « le score à battre »

« Calcul du score à battre »

Le score à battre se matérialise par le coût restant de votre crédit. Pour obtenir ce coût c’est très simple il faut réaliser le calcul suivant :

(Mensualité assurance comprise x nombre de mensualité restante)- Capital restant dû = Coût total restant « score à battre »

Une fois le score à battre connu, il faut procéder au « calcul du coût du rachat de crédit »

Ce coût englobe :

–          Les pénalités de remboursement anticipé. Si vous pensez être exonéré de ces pénalités détrompez-vous car en cas de rachat de votre prêt par un concurrent, elles s’appliquent. En général ces pénalités représentent les 6 derniers mois d’intérêts et il convient de les prendre en compte dans le calcul de la renégociation.

–          La mise en place de nouveaux frais de garantie. Vous n’échapperez pas à ces frais non plus, ils vont représenter selon la garantie qui sera appliquée environ 1.05% du montant du nouveau crédit. Univers Crédit peut vous faire un calcul plus précis selon l’établissement qui fera le rachat.

–          Les frais de dossier, rassurez-vous car en principe personne n’est assez fou pour payer sans être certain de gagner.

Il faut savoir qu’en général la banque rachetant votre ancien prêt englobera tous ces frais dans le nouveau. Pour résumer le montant du nouveau crédit sera :

Capital restant dû actuel + Pénalités de remboursement anticipé + Frais de garantie + Frais de dossier = Montant du nouveau crédit

A cela la banque applique un nouveau taux d’intérêt, une nouvelle assurance et une nouvelle garantie, il est donc judicieux d’avoir recours à nos services pour bien négocier vos conditions d’emprunt.

Et son coût total sera donc composé du montant total des intérêts, de l’assurance, des frais de garantie et des frais de dossier.

Si le « Score à Battre » est pulvérisé, une belle économie s’annonce pour vous

POURQUOI EST IL GÉNÉRALEMENT PLUS AVANTAGEUX DE FAIRE RACHETER SON CRÉDIT LORS D’UNE RENÉGOCIATION

Il peut paraitre étrange qu’un banquier préfère perdre son client plutôt que de s’aligner sur les conditions de la concurrence et pourtant sa marge de manœuvre est quasi inexistante face à un rachat de crédit :

–          Le banquier ne sera pas en mesure de renégocier le taux aussi bas que le nouveau taux du marché pour des raisons purement comptable.

–          Le banquier appliquera des frais de renégociation qui sont généralement de l’ordre de 1.5% du montant dû.

–          Le banquier ne renégociera pas son assurance.

–          Le banquier ne vous proposera jamais la renégociation de votre crédit car il sait qu’il risque de perdre vos comptes.

N’hésitez pas à faire des économies et demandez-nous une simulation de votre renégociation de crédit, nous vous répondrons très rapidement.

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